Главная / Стенограммы
13 ноября 2013 г. 12:52

Встреча с членами Клуба инвесторов Москвы

С. Собянин: Добрый день, мы впервые с вами встречаемся в таком статусе. Мы в прошлый раз договорились, что мы создадим, под условным названием, «Клуб инвесторов», куда входят крупнейшие девелоперы Москвы, крупнейшие инвесторы в недвижимость, и вот сегодня уже такая первая плановая встреча. Мы договорились о том, что помимо того, что мы с каждым из вас персонально встречаемся, обсуждаем ваши проекты, с вами работает градостроительный, имущественный комплексы, другие службы города. Мы будем с вами обсуждать общие задачи, общие проблемы инвестиций в недвижимость в Москве, проблемы, связанные с градостроительным планированием, налоговым режимом, административными барьерами, сетевыми проблемами, связанными с подключением инфраструктуры и развитием транспортной инфраструктуры.

Мы с вами вместе начали работать над совершенствованием градостроительного планирования, речь идёт о крупных в первую очередь проектах, связанных с освоением промышленных зон, развитием транспортной инфраструктуры. Это нам позволило нарастить ввод объектов - капитальных объектов, коммерческих объектов - до 8 млн кв. м уже в этом году, и планируем, что в последующие годы этот объём будет не сокращаться, а будет увеличиваться. Чтобы обеспечить этот задел, городом было принято за последние только два года градостроительных решений на 72 млн кв. м. Это очень большой задел, и во многих случаях слово уже не за городом, а за инвесторами, их возможностями привлекать инвестиции и быстро реализовать те или иные проекты. Как вы знаете, мы последние годы активно начали с вами работать по вопросам, связанным с обеспечением социальными объектами тех крупных девелоперских проектов, которые вы реализуете, и должен сказать, что только за один год, с 2011 по 2012 год, объём социальных объектов, которые возведены за внебюджетные деньги, вырос в 5 раз. Это серьёзные объёмы, серьёзная динамика, и я надеюсь, что мы сохраним её и в последующие годы.

Со своей стороны город начал активно работать по снижению административных барьеров, связанных с инженерной инфраструктурой, выдачей разрешений на строительство, экспертизой проектов. Как один из таких косвенных показателей, помимо прямых показателей (увеличение значительного объёма инвестиций и ввод недвижимости), - оценки Всемирного банка, которые были сделаны на примере Москвы и легли в основу общероссийских оценок. Они улучшены на 20 позиций за последние два года. Это тоже неплохая динамика, но я считаю, что мы находимся не в конце, а в начале пути, поэтому вместе с вами будем продолжать работать, для того чтобы инвестиционный климат, все процедуры в Москве были образцовыми с точки зрения крупных мегаполисов. Конечно, нам никогда не сравниться с администрированием этих процессов в небольших городах, даже российских городах, потому что у крупных городов своя специфика, свои проблемы, но по сравнению с мегаполисами Москва должна находиться на достойном уровне.

В соответствии с вашими планами мы выстраиваем и свои планы развития инфраструктуры. На ближайшие три года утверждена Адресная инвестпрограмма со стоимостью больше 1 трлн рублей, большая часть средств которой направлена на развитие транспортной инфраструктуры - это дороги, метро, железная дорога, транспортно-пересадочные узлы и так далее. Это позволит органично вписать те проекты, которые вы реализуете, в общую ткань, общую инфраструктуру города. Без этого, без опережающего развития инфраструктуры мы бы и половины тех проектов, которые вы сегодня реализуете, не смогли реализовать, не смогли принять решения, не смогли разрешить их реализацию.

В связи с этим мы видим, и вы, я надеюсь, об этом знаете, новые направления совместной работы - это обустройство транспортно-пересадочных узлов, их коммерческая составляющая. В ближайшие годы... Не только в ближайшие годы, собственно, на ближайшую перспективу мы наметили создание в капитальном исполнении 190 транспортных узлов - это узлы, которые расположены на МКЖД, радиальных направлениях железной дороги, крупных узловых стациях железной дороги, станциях метрополитена, пересечении различных видов транспорта. Более 140 этих транспортных узлов мы уже в этом году обустроим в плоскостном варианте. Это означает, что мы уберём всю незаконную торговлю, расчистим эти площадки, благоустроим их, сделаем соответствующую транспортную логистику, контроль за работой этих пересадочных комплексов и сразу же следом начинаем проектирование и строительство капитальных сооружений. Это первое.

Второе. В связи с активным развитием транспортной инфраструктуры, в первую очередь МКЖД, у нас открываются возможности освоения крупных промышленных площадок, крупных промышленных зон, которые раньше без соответствующей пассажирской инфраструктуры просто не могли развиваться, не были востребованы. Сегодня такая возможность появляется, поэтому вокруг транспортных узлов, Московской кольцевой железной дороги открывается возможность освоения всех промышленных площадок, которые расположены на этой территории. Это, я думаю, процентов 60 всех промплощадок города Москвы, потому что они в своё время как раз и нанизывались на железнодорожное кольцо, для того чтобы обеспечивать производственный цикл. Сегодня большинство из этих производств не работает, они находятся в плачевном состоянии и требуют, конечно, реорганизации.

Ещё одно направление, которое уже входит в стадию конкретных проектов, - это строительство за счёт частных инвестиций дорог. Мы заканчиваем предпроектные решения и составление договора на привлечение частных инвестиций по северному дублёру. Я надеюсь, что мы в I квартале выставим на торги этот проект. Следом будет также реализоваться проект создания южного дублёра Кутузовского проспекта. Также мы создали технологию перечисления денег и взаимных обязательств по Дорожному фонду, поэтому многие локальные проекты, которые требуются для решения ваших девелоперских проектов, можно реализовать через взаимодействие с Дорожным фондом.

Также мы будем продолжать с вами работу в области частно-государственного партнёрства по строительству объектов соцкультбыта: больницы, поликлиники, ФОКи и так далее. Все эти формы отработаны, все они действуют, все они понятны. Проведённые аукционы и конкурсы по этим объектам показывают, что к ним очень большой интерес, в том числе даже по таким проектам, как реставрация памятников культуры. Если в предыдущие годы мы не могли найти ни одного инвестора, а те инвесторы, которые брали эти объекты, годами «мариновали» их и ничего там не делали, то сегодня на те объекты, которые мы выставляем на достаточно жёстких условиях, приходит от пяти до десяти претендентов.

Ещё одно направление, на которое я хотел бы обратить внимание, - это реорганизация действующих промышленных и продовольственных рынков Москвы. По федеральному закону промышленные рынки уже прекратили своё существование. Мы сегодня заканчиваем последние объекты, которые находятся ещё в ненадлежащем состоянии. Продовольственные рынки некапитального исполнения должны быть превращены в рынки капитального исполнения к 1 января 2015 года. Это означает, что для этой программы в ближайшее время надо привлечь большие инвестиции, для того чтобы Москву не оставить вообще без продовольственных рынков, которые, конечно, востребованы населением и нужны для населения. Одними рынками выходного дня мы эту проблему, скорее всего, не решим, поэтому предлагаю всем владельцам тех рынков либо тем, кто заинтересован в этой работе, внимательно присмотреться к этим проектам.

И последний проект, о котором мы начали активно вести речь, - это создание логистических центров для перевалки продовольственных товаров для города Москвы. Мы наметили три кластера на юге и западе Москвы, поэтому те, у кого есть интерес, также могут присмотреться к этим проектам. Точки размещения этих логистических центров для нас понятны, если у вас будут предложения о создании в других местах, которые приемлемы для такого рода логистических центров, мы готовы будем рассмотреть и эти проекты.

В целом, я считаю, что, несмотря на общие экономические проблемы и трудности, инвестиционный процесс в городе Москве идёт неплохо, у него хорошая перспектива, хорошая конкурентная среда, и я надеюсь, что вместе, совместными усилиями мы этот процесс сделаем более стабильным и предсказуемым.

Пожалуйста, коллеги, у кого есть желание высказаться. Пожалуйста.

А. Кузнецов (председатель совета директоров ЗАО «Гута Девелопмент»): По той работе, которая была сделана за последние полгода с момента нашей первой встречи. Сегодня на площадке Клуба инвесторов, как Вы сказали, и другие вопросы обсуждаются в большом количестве, и я думаю, что уже в будущем году мы увидим серьёзное продвижение, облегчающее движение инвесторов и города навстречу. Нам были обозначены в прошлый раз следующие приоритеты развития: развитие производственно-коммунальных территорий, инвестирование в дорожно-транспортную инфраструктуру и координация инвестиционных программ бизнеса с развитием городской инфраструктуры.

На сегодняшний день Клуб инвесторов работает в следующем формате. Те люди, которые собираются здесь, - это представители крупных девелоперских структур и строительных холдингов. Но, будучи инициативой открытой, мы работаем, собственно говоря, со всеми инвесторами. У нас есть исполнительная дирекция, в которую звонит большое количество людей, говорят: «Примите нас в клуб». Мы говорим: «Вы уже приняты. Присылайте свой адрес, телефон». Мы всем делаем рассылку, от всех собираем интересующие вопросы, анализируем, если эти вопросы системные, выносим их на круглый стол, который проводим совместно с представителями города. Там есть какая-то статистика, сколько к нам обратилось, сколько мы дали консультаций на сегодняшний день.

За прошедшие полгода совместно с членами правительства мы провели шесть круглых столов. Рассмотрены и даны предложения по ряду актуальных вопросов. Хотелось бы, чтобы выступили пять человек, которые расскажут об итогах, но суть вопросов такова: порядок финансирования застройщиками дорожной инфраструктуры, порядок расчёта доплаты за изменение разрешённого использования земельных участков, предложение по взаимодействию инвесторов и города при реорганизации производственных коммунальных территорий, совместная позиция по вопросам вступления в законную силу исчисления налога на имущество - … (в последнее дни работали очень активно). И подготовлено предложение по устранению избыточных требований при проектировании объектов.

... С целью организационного обеспечения работы Клуба инвесторов сформирован специальный информационно-аналитический центр, задачами которого являются: координация работы, как я сказал, инвесторов городских структур, анализ нормативной базы, подготовка рекомендаций к законодательным инициативам (такая совместная законодательная деятельность), анализ общественного мнения о девелоперских проектах и городских инвестиционных программах и освещение в СМИ совместной работы инвесторов и правительства. Два последних пункта, как мне кажется, имеют определённое значение, так как мы работаем с тремя субъектами: город как власть - первый субъект, инвестор - второй субъект, жители города - третий субъект.

С. Собянин: Только в обратной последовательности. Жители города - первый субъект, а все остальные - прочие. Понятно.

А. Кузнецов: Одним из ярких примеров организации совместной работы в этом направлении является участие представителей правительства Москвы и Клуба инвесторов, и жителей города в первую очередь, - они присутствуют в зале и активно участвуют в программе, которую мы организовали. Называется она «Город» - это серия передач на РБК, интерактивный диалог с гражданами. Разъясняются идеи города, разъясняются различные идеи инвесторов - просто совершенно открытый диалог. Как нам показалось, очень интересная и эффективная история.

Теперь, если можно, по конкретным вопросам выступят тогда...

С. Собянин: Да, пожалуйста.

А. Кузнецов: Первый - господин Тимохин (Р.С. Тимохин - генеральный директор ЗАО «МР Групп»).

Р. Тимохин: Мы все знаем, что транспортная инфраструктура - это самое главное в городе, для того чтобы всё активно развивалось, поэтому, естественно, мы понимаем, что за счёт города проблему эту решить невозможно, нужны деньги инвесторов в том числе. По инициативе Клуба инвесторов с учётом рекомендаций заместителей мэра Хуснуллина Марата Шакирзяновича, Сергуниной Натальи Алексеевны мы проработали этот вопрос и к чему пришли? Было пять вариантов финансирования этой структуры. Первый вариант - через дорожный фонд, о котором Вы сегодня сказали. К сожалению, эта возможность немножко усложняет нам процесс, потому что мы привыкли работать быстро, сами умеем делать проекты и сами, соответственно, умеем строить. Перечисляя деньги в дорожный фонд, мы немножко теряем контроль за этой ситуацией, поэтому этот вопрос немножко был перенесён. Мы разобрали следующую тему - это строительство дорожной инфраструктуры, соответственно, путём включения договора дарения, но это привело к тому, что мы тратим денежки дополнительные на налоги.

Следующее - это заключение соглашения о комплексной застройке между городом и инвесторами. Здесь нас попросили этого не делать, потому что есть много контрактов, которые на сегодняшний день... В суде город участвует, и нам посоветовали лучше этого не делать. Концессионные соглашения требуют взимания средств, но мы средства никакие дополнительные не взимаем, поэтому мы подготовили нормативно-правовой акт города Москвы, в котором мы создали возможность, чтобы инвестор эти денежки отразил, соответственно, в себестоимости проекта.

Существует два вида транспортной инфраструктуры с точки зрения инвестпроектов - это та инфраструктура, которая необходима для проектов только, и та инфраструктура, которая необходима для города и для проектов, то есть присутствует потребность города больше, чем проекта.

Если вы посмотрите слайд, на примере нашего проекта на Савёловском видно, что дороги вокруг этого проекта, даже которые выходят на 2 км за него, - это то, что нам нужно для проекта, а мост, который соединяет улицу Новодмитровскую от Бутырского Вала - это то, что нужно проекту и городу в том числе, потому что улица Рябиновая... Не Рябиновая, а Руставели - её сегодня нужно разгрузить, и там всего лишь один мост. Поэтому мы предложили такой вариант, что те проекты, которые нужны только инвестору и в основном нужны для проекта, делаются на 100% за счёт средств инвесторов, а те проекты, которые необходимы для города и для инвесторов (в большей степени - для города), делать с применением частно-государственного партнёрства, например, 50 на 50. Это уже должны же решать Вы по предложению, соответственно, инвесторов.

Итак, мы просим Вас о чём? Чтобы Вы приняли нормативно-правовой акт, позволяющий относить затраты инвестора по созданию транспортной инфраструктуры на себестоимость инвестиционного проекта. Этот нормативный акт там приложен, он проработан с Вашим правовым управлением, и, соответственно, мы готовы по Вашим требованиям или по требованиям других департаментов внести ещё изменения, но просим его принять, для того чтобы мы могли как можно скорее эти денежки относить на себестоимость.

И второе. Хочется Вас очень попросить, чтобы Вы дали поручение правовому управлению, чтобы был разработан нормативный правовой акт о совместном финансировании городом и инвестором таких больших проектов. Например, мы сегодня готовы построить на улице Складочной этот мост, он стоит примерно 4 млрд рублей, и готовы вложить в это, соответственно, свои средства - 2 или 3 млрд рублей, в зависимости... Всё можно посчитать, как это хочет город.

С. Собянин: Я думаю, что вопросы, связанные с себестоимостью, помимо решения города Москвы, должны быть акцептованы ещё и налоговой службой и Министерством финансов, потому что методика исчисления налога на прибыль... Скорее всего, об этом идёт речь. Мы не против принятия такого акта. Давайте мы с экспертами позанимаемся, и, если он годится, пожалуйста, такой акт примем.

Что касается совместного финансирования, то в любом случае какая-то форма этого финансирования должна быть. Дорожный фонд как раз и позволяет это безболезненно делать в любой форме, потому что всё равно заказчик должен быть один, стройка должна быть выполнена в едином проекте, и создавать какую-то структуру для софинансирования достаточно сложно. Пожалуйста, если у вас какие-то конкретные есть предложения, Марат Шакирзянович (М.Ш. Хуснуллин - заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства).

М. Хуснуллин: На самом деле мы сегодня готовы идти на различные формы сотрудничества. У нас есть первый вопрос - это передача земли, оперативная, для проектирования и строительства. Мы приняли решение, что для объектов дорожно-транспортной инфраструктуры мы передаём землю по акту выкупа достаточно быстро - на ГЗК принимаем решение и даём, у нас уже есть несколько таких примеров. Второе. Мы договорились, что на объекты инфраструктуры готовы рассматривать проекты планировок, сделанные самими инвесторами, чтобы ускорить сроки строительства. Это два.

И третье. Нам важно найти экономический механизм распределения затрат, это пока самое сложное, нам нужно внутри себя прописать этим нормативным документом - кто что делает, и как мы относим затраты. Потому что есть затраты, которые в основном ложатся за счёт инвестора, есть затраты, которые действительно, как говорил Роман (Р. Тимохин - генеральный директор ЗАО «МР Групп»), больше нужны городу. Поэтому нам нужно соответствующий документ разработать, где эта граница и сколько это стоит. А так механизм абсолютно работающий, есть порядка двух десятков обращений инвесторов, которые занимаются разработкой больших зон, которые не готовы ждать, пока мы сделаем за счёт города, готовы в этом участвовать. Поэтому Ваше поручение есть, мы его отработаем и обязательно представим предложения.

С. Собянин: Хорошо, и надо активнее всё равно использовать форму дорожного фонда, она специально создана федеральным законодательством. Конечно, первые проекты, как всегда, идут сложно, а если этот механизм отработать, то он будет просто работать на автомате, и никаких изменений ни в налоговое законодательство, ни в административное вносить не потребуется. Это уже вопрос, чтобы город выполнял свои обязательства, если инвесторы перечисляют туда деньги, и делал это оперативно и в те сроки, о которых договорились на старте. Это вопрос уже административной настройки. Я думаю, что это тоже вполне возможно. Пожалуйста.

Р. Тимохин: Спасибо.

С. Собянин: Пожалуйста, Дмитрий Николаевич (Д.Н. Ананьев - член совета директоров ОАО «Промсвязьбанк»).

Д. Ананьев: Уважаемый Сергей Семёнович! Уважаемые коллеги! Тема комплексной градостроительной реорганизации промышленно-коммунальных зон давно привлекает внимание городских властей и инвесторов, и Вы в своём выступлении тоже это отметили. В Москве таких зон больше 80, суммарно это более 15,5 тыс. га территорий. И миллионы квадратных метров зачастую низкого качества, и, в общем, внешний вид - неподобающий внешнему виду столицы. На сегодняшний день в рамках тех совещаний, которые мы провели в Клубе инвесторов, порядка 10 инвесторов выразили желание поучаствовать в разработке пилотных проектов. Я в целях экономии времени не буду перечислять конкретные зоны и конкретных инвесторов, но, на мой взгляд, количество этих инвесторов в крупных компаниях, конечно же, добавится. По итогам этой работы были проведены рабочие встречи с Маратом Шакирзяновичем Хуснуллиным и Тимофеевым Константином Петровичем (председатель Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства). Были проработаны технические задания, проекты технического задания, проект дорожной карты, как попытаться реорганизовывать все эти промышленные зоны. Основной проблемой будет следующее: в этих промзонах присутствует огромное количество собственников, которые не вовлечены в этот процесс. И для успешного развития промышленных зон важно решить два аспекта. Один аспект Вы в своём выступлении уже затронули - это достаточные инвестиции в транспортную инфраструктуру, без этого промзоны развить невозможно. Вы уделили внимание, город это делает, этот вопрос в принципе снимается.

Но второй вопрос - как вовлечь частных собственников в процесс реорганизации, так чтобы он выглядел комплексным, на мой взгляд, является самым сложным. И та идея, которой мы хотели с Вами как раз в рамках работы клуба поделиться и предложить, выглядит следующим образом. Нам кажется целесообразным возможное введение корректирующих коэффициентов к удельной кадастровой стоимости земли по видам разрешённого использования. Причём эта ставка должна быть выгодной для тех собственников, которые вовлечены в такой глобальный процесс реорганизации, и должна быть невыгодной для тех, кто в этот процесс не вовлечён и кто отказывается от этого процесса. И если Вам эта идея покажется целесообразной и реализуемой и разумной, то, конечно, наверное, имело бы смысл её детализировать тогда в работе с профильными руководителями. И я убеждён, что если нам удастся найти эффективный механизм, которого пока нет, то, конечно же... Ну, город получит огромный такой эстетический градостроительный эффект, я в этом вообще не сомневаюсь, ну и экономика, конечно, тоже будет положительной, потому что будут созданы дополнительные рабочие места. И по количеству, да и по качеству это будут другие рабочие места, будет совершенно другая экономика, у меня сомнений никаких нет. Спасибо.

С. Собянин: Наталья Сергеевна (Н.С. Сергунина - заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений), как Вы видите этот процесс?

Н. Сергунина: Я абсолютно согласна с коллегой в том, что единственный способ заставить частных собственников начать заниматься этими промышленными зонами, - это экономические меры как запретительного, так и стимулирующего характера. Поэтому я думаю, что действительно нам надо совместно сесть и проработать целый комплекс не только стимулирующих, но и запретительных мер. Одни из этих мер мы уже принимаем. В частности, когда речь идёт об использовании земельного участка - по факту, например, офис или складские помещения, а разрешённое использование земельного участка определено как промышленная зона, - то мы уже сейчас осуществляем фактическое изменение разрешённого использования и пересматриваем ставку арендной платы. То есть мы уже пытаемся идти по этому направлению, думаю, что мы можем с вашей помощью двигаться в этом направлении более активно.

М. Хуснуллин: За последние шесть месяцев мы рассмотрели несколько промзон, и объём принятых решений - 13 млн кв. м. За шесть месяцев мы на 13 млн кв. м приняли градостроительных решений чисто по промзонам. Могу сказать, что больше половины этого объёма - у участников, которые находятся в этом зале. То есть это коллеги наши активно подключились, мы действительно просили, многие пошли активно в эту тему, и мы оперативно всё это рассматривали.

Какой сегодня серьёзный тормоз развития этой темы? Нет обязательств по выполнению своих обязательств. То есть о чём идёт разговор? Мы градостроительное решение приняли, мы должны там сделать дороги, коллеги должны начать строить. Вот как сделать этот процесс обязательным, сегодня законодательно не прописано. В результате получается, что, если зона небольшая, не сильно связана с другими зонами, её можно начинать работать, а если зона большая, то она, к сожалению, не работает. Поэтому, мне кажется, надо обязательно внести инициативы - было такое поручение Ваше, Сергей Семёнович, - в плане реализации проекта планировок учесть обязательность сторон (как города по инфраструктуре, так и инвесторов по освоению территории).

Д. Ананьев: Мы додумаем этот аспект. Тогда вместе...

М. Хуснуллин: Поэтому тут надо обязательно доработать.

С. Собянин: Изменения в федеральный закон требуются. По сегодняшнему порядку, после того как мы проект планировки утвердили, дальше ничьих обязательств, по сути дела, не возникает. Город может не построить инфраструктуру, инвестор может не построить эти объекты, и наоборот. Как процесс этот будет идти, вообще не очень-то понятно. В городе может не быть просто финансовых ресурсов, он не выполнит свои обязательства, а разрешение на строительство мы уже выдать обязаны. В результате начинается плохо управляемый, хаотичный процесс. Ни мы, ни вы, наверное, не хотите, чтобы так развивалось, поэтому, конечно, требуется законодательное урегулирование этого вопроса, чтобы, помимо документа, связанного с проектом планировки или ПЗЗ, был ещё план реализации этих объектов, который бы предписывал взаимные обязательства сторон.

Что касается налогового и административного стимулирования, мы в любом случае это сделаем. Не сейчас, так чуть попозже, но обязательно сделаем. Мы солидарны с вами в том, что эти территории должны быть освоены и работать на город, а не быть городской помойкой, где какие-то мутные схемы и мутные извлечения прибыли происходят.