Главная / Статьи

Слова и деньги

Власти обозначили сферы деятельности, в которых они особо ждут инвесторов 

Город назвал московским инвесторам сферы деятельности, в которых предпринимателей ждет режим наибольшего благоприятствования. Это ремонт арендованной муниципальной недвижимости, развитие производственно-коммунальных зон и строительство транспортно-пересадочных узлов. Инвесторам, чье имущество находится в границах промзон или будущих ТПУ, отсидеться за заборами не удастся - разработана целая система добровольно-принудительного привлечения частников к реализации городских программ. Подробнее о схемах сотрудничества с московскими властями бизнесменам рассказали на семинаре «Диалог с инвестором».

Рубль на ветхость

При департаменте имущества создан штаб по вовлечению городской недвижимости в хозяйственный оборот - речь о заброшенных и ветхих зданиях. Решением штаба нежилые объекты из ветхого фонда в основном попадают в две программы под условным общим названием «аренда за рубль»: реконструкция детсадов и реставрация памятников. На аукционе побеждает компания, предложившая максимальную стоимость аренды, и платить ее она будет до тех пор, пока не сдаст госкомиссии обновленное здание детского сада или объект культурного наследия. В первом случае максимальный срок работ - 3 года, во втором - 5 лет. Затем арендатор платит по одному рублю за квадратный метр в год.

«Программа по детсадам началась в прошлом году, - рассказала и.о. начальника управления подготовки торгов департамента имущества Татьяна Татаринова. - 13 объектов реализовано в прошлом году и 8 - в этом. До конца года собираемся разыграть порядка 20 зданий. Программа по объектам культурного наследия была начата в 2012 году. На сегодняшний момент реализовано 12 объектов. В обоих случаях есть инвесторы, которые отремонтировали здания, опередив сроки».

Чиновница настоятельно рекомендовала инвесторам внимательнее читать конкурсную документацию. Ведь речь идет о зданиях, которые находятся в плачевном состоянии. Есть случаи, когда предприниматели «покупают право аренды с закрытыми глазами», а когда выясняют, что не справятся, пытаются расторгнуть договоры.

В Москве есть немало требующих ремонта зданий, у которых помимо города имеются и частные владельцы. Руководитель Москомстройинвеста Константин Тимофеев посоветовал предпринимателям не ждать, когда до них дойдет очередь.

«Вы можете обратиться в департамент городского имущества с просьбой рассмотреть ваш объект на заседании штаба и с конкретным предложением, - сказал он. - Вы можете предложить городу выкупить вашу долю или сами хотели бы выкупить городскую долю. Вы можете инициировать реконструкцию здания. Выражайте ваше мнение, не ждите».

Границы ТПУ

До конца года профильные ведомства намерены определить границы зон проектирования всех 255 транспортно-пересадочных узлов и составить проекты планировки большинства ТПУ. 163 узла будут представлять собой капитальные сооружения, остальные станут плоскостными. «Это не просто транспортный объект или объект в пределах транспортных пересечений, - разъяснил заместитель гендиректора ОАО «Мосинжинвест» Эльдар Оруджев. - Мы говорим о развитии территорий, которые прилегают к этим точкам транспортного соприкосновения. Мы рассматриваем проекты на площадях до 100 га. Очевидно, что такой проект включает в себя ответ на вопрос, как в целом должна развиваться эта территория».

ОАО «Мосинжинвест» - дочернее предприятие ОАО «Мосинжпроект», созданное для того, чтобы привлекать инвесторов для строительства ТПУ. Сам Мосинжпроект определен в качестве управляющей компании по строительству 48 ТПУ у станций метро. Остальными узлами, прилегающими к станциям метрополитена, будет заниматься ОАО «РВ Метро» - дочернее предприятие ОАО «РЖД». ТПУ в районе платформ Малого кольца Московской железной дороги займется еще одна структура РЖД. Общие затраты на программу ТПУ оцениваются в 1,5 трлн рублей. Две трети этой суммы должны покрыть частные инвестиции.

«Все проекты разные, ни один не похож на другой, - продолжает господин Оруджев. - Механизмы привлечения инвесторов, очевидно, тоже будут отличаться. Например, по ТПУ «Алма-Атинская» принято решение, что мы его сделаем за счет кредитных средств. По этому объекту инвестором станет банк - мы разослали тизеры, ждем предложений. Предполагаем, что ТПУ «Новокосино» будет реализован с участием инвестора, который станет вкладывать деньги в строительство».

Слушатели не раз пытались выяснить у докладчика перспективы финансирования - сколько можно заработать на таких инвестициях. Ответа не последовало - возможно, потому, что оператор больше рассчитывает не на инвесторов «с улицы», а на прямых интересантов будущего строительства. «Для города процесс не будет слишком затратным, если вовлечь землевладельца, чей участок оказался в зоне строительства, чтобы не тратить деньги на выкуп и изъятие, - сказал представитель Мосинжинвеста. - Поэтому в первую очередь мы ведем диалог с теми, чьи интересы пересекаются с нашими. Это не преференции - они по факту становятся нашими партнерами». Партнерам поневоле предложены два варианта. Они могут вместе с оператором сделать проект планировки ТПУ, принять участие в его строительстве, заплатив городу только за изменение целевого использования своего участка. А после получить коммерческие площади в собственность. Второй вариант - изъятие земельного участка и продажа его городу.

В непростом положении оказываются землевладельцы, чьи участки находятся за границами ТПУ, но в пределах условной полуторакилометровой зоны, которая, по словам Константина Тимофеева, попадает в зону влияния транспортного узла. Фактически для развития таких участков объявлен мораторий. «Точка притяжения в виде ТПУ должна быть обустроена чем-то необходимым - гостиницами, офисами либо торговыми объектами, - говорит господин Тимофеев. - Следовательно, фактически вводятся ограничения на развитие земельных участков вне границ ТПУ, они будут заморожены до принятия окончательных проектных решений. Это делается для того, чтобы решать вопросы комплексно. Создана специальная группа при департаменте градостроительства, которая совместно с Мосинжпроектом, Мосметрополитеном и структурами РЖД ведет эту работу, заинтересованные инвесторы могут подключаться».

Впрочем, «посторонним» инвесторам «вход на ТПУ» не закрыт. «Вы можете обратиться к одному из трех операторов по строительству ТПУ и вложить деньги, - объяснил глава Москомстройинвеста. - Дальше уже вопрос механизма - либо это облигации, либо участие в капитале, либо какой-то договор «деньги взамен будущих площадей». Конкретной схемы пока нет».

Забор придется снести

В Москве сегодня насчитывается 83 промышленно-коммунальные зоны, 15 тысяч гектаров на таких территориях находится в неразвитом состоянии. Порядка 5% площадей заняты промышленностью, остальное - склады и офисы, причем самые примитивные. При этом многие промзоны расположены в хороших местах - в центре города, вблизи железных дорог, вокзалов. В 2012 году правительство Москвы запустило механизм развития этих зон силами их владельцев. В 2013 году

разработано проектов планировок на 3 млн кв. метров - по заказу землевладельцев. Это промзоны «Грайвороново», возле метро «Ботанический сад», на улице 6-й Радиальной, на месте неработающих хлебокомбинатов, масложировых комбинатов.

«Сейчас мы готовим предложения по всем промышленно-коммунальным зонам, - объявил Константин Тимофеев. - Мы вас будем стимулировать. Самый простой способ - проверка административными инспекциями целевого использования земельных участков. Если у вас «промка», а на самом деле офисы или даже вы умудрились построить места временного проживания, конечно, будет штраф и предписание в прокуратуру. Меняйте целевое использование земли и реконструируйте».

Кроме того, департамент городского имущества начал пересмотр кадастровой стоимости земельных участков. Это коснется всех - стоимость будет поднята с учетом градостроительного потенциала территории. Землевладельцам станет выгодно инвестировать в развитие своих промзон.

«Мы начали подготавливать тезисный документ, который затем выльется в закон, - продолжил господин Тимофеев. - Чтобы эти территории развивались не клочками, а комплексно, по правилам, одинаковым для всех. Ведь там еще есть федеральные объекты, коммуникации. Не договорившись с ними, развить данную территорию красиво и гармонично мы не сможем. Если у вас там производство - не вредное, с разумно сокращенной санитарной зоной, - такие производственные зоны, пожалуйста, оставляйте. Если территория огромная, производства нет - такие объекты будут реконструироваться. Это касается также и энергетических объектов, и высоковольтных сетей. Есть возможность кабелировать эти сети, переносить источники энергии и вовлекать данную территорию в хозоборот».

Город предлагает на территориях с несколькими владельцами выполнять реконструкцию в рамках создаваемых паевых инвестиционных фондов.

Если процесс преображения промзоны не начнется, город станет применять меры по ограничению правообладания земельным участком. «Уже сейчас мы начали это делать, - отметил руководитель Москомстройинвеста. - Скажем, у вас огромная территория, огороженная забором. Но на 3 - 5 гектарах находится 3 - 4 склада общей площадью 5 тыс. кв. метров, а остальная территория не используется. У многих заключен договор только аренды или вообще отношения не оформлены. Вы обращаетесь в департамент имущества - а он оформляет вам в собственность только участки под складами. Остальное - территория города Москвы. Забор придется снести. Так что, пожалуйста, начинайте активно работать».

Один из участников семинара поделился с корреспондентом «Московской перспективы» впечатлениями. «В свое время постройки в промзонах получали за гроши, по знакомству. Деньги с земли поднимали. Пора расплачиваться», - резюмировал немолодой предприниматель.

«Наша стратегическая задача - научиться привлекать инвестиции в транспортную инфраструктуру»

Марат Хуснуллин, руководитель стройкомплекса Москвы:

- Работа с инвесторами, я бы даже сказал, борьба за инвесторов активно ведется во всем мире. Вместе с мэром Сергеем Собяниным мы были в командировке в Пекине, Шанхае, Гонконге - изучали, как работают наши азиатские партнеры, у них есть чему поучиться. Сравнивая Москву с этими мегаполисами, хочу сказать, что она очень конкурентоспособна. Это следует из цифр. Недавно вышел рейтинг глобальных городов мира Pricewaterhouse Coopers. Из 30 мегаполисов Москва заняла 9-е место по количеству крупных строящихся объектов.

Наши главные конкуренты - Пекин, Шанхай, Нью-Йорк. За прошлый год мы сдали 8,6 млн кв. метров недвижимости, из них 85% построено за внебюджетные источники. 15% - это жилые дома для переселения из ветхих пятиэтажек, плюс садики, школы. В этом году, несмотря на достаточно сложную экономическую ситуацию и пессимистические прогнозы, будет построено и сдано не менее 8,7 млн кв. метров. Из них более 3 млн - жилье, 500 тысяч - апартаменты.

В городе выдано разрешений на строительство 42 млн кв. метров недвижимости. Пять лет мы можем жить только на этом заделе. Тем не менее большое количество участков мы готовы выставлять на аукционы. Если в 2011 году было продано 10 - 15 участков, то в этом году мы планируем выставить 300 участков. Почти все продаются со значительным превышением стартовой цены. Если кто-то из инвесторов хочет на своих участках создавать рабочие места или инвестировать в такие проекты, для них у нас нет практически никаких градостроительных ограничений.

Мы создали неформальный клуб инвесторов, в котором собрались все крупнейшие застройщики города. В этот клуб входят компании, у которых объем реализуемых проектов либо суммарный объем имеющейся недвижимости не меньше 1 млн кв. метров.

Мы, наверное, избалованы такими цифрами, но на самом деле в мире, если не брать китайские города, проектов на 1 млн кв. метров не так много. Все они известны, все анонсируются. А у нас более 30 компаний имеют суммарный портфель заказов с таким объемом. Благодаря усилиям наших инвесторов за прошлый год из 8,6 млн кв. метров недвижимости 1,3 млн было построено на территории промзон. Два года назад мы начали раскручивать эту программу, и она активно набирает обороты. Думаем, в 2014-м не менее 2 млн кв. метров будет построено на территории промзон. В этом месяце произошла беспрецедентная сделка на ЗИЛе. Мы продали земельный участок с правом застройки порядка 1,5 млн кв. метров различной недвижимости суммарной стоимостью около 40 млрд рублей. Сделка по продаже земельного участка за миллиард долларов и перспективой строительства на много лет вперед - значима в мировом масштабе.

Наша стратегическая задача - научиться привлекать инвестиции в транспортную инфраструктуру. Сегодня 95% средств идет из бюджета. Если изучить опыт Китая, то в Шанхае строительство метро на 42% финансирует бюджет и 58% - из внебюджетных источников. Гонконг строит метро практически полностью без участия бюджета. Они научились это делать. Мы тоже хотим - за счет длинных денег Инвестиционного фонда, Фонда национального благосостояния сейчас ведем работу по привлечению этих денег. А также за счет использования земли вокруг объектов транспортной инфраструктуры.

Вообще, хочу сказать, что для Москвы основное развитие будет идти вдоль транспортных магистралей. По объемам ввода метро и железных дорог мы приблизимся к Пекину и Шанхаю. Наши коллеги поставили себе задачу к 2020 году строить по 80 - 90 километров линий. У нас в 2015 и 2016 годах будет порядка 70 километров.

Ксения Величко

Градостроительство, Марат Хуснуллин

Вам также могут быть интересны другие статьи по теме: