Главная / Статьи
4 декабря 2012 г. 12:10, Градостроительная политика

Сам себе проектировщик

Инвесторы смогут готовить проекты планировок за свой счет.

Столичные власти вернули инвесторам право самостоятельно разрабатывать проекты планировок под застройку территорий. Глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев подчеркивает, что данное решение продиктовано желанием сэкономить время, а не бюджетные деньги, хотя эти работы и недешевы. При этом без участия города инвестор сможет выбирать только исполнителя работ. Функциональное назначение и параметры застройки все равно придется дважды согласовывать с чиновниками.

Два года назад горадминистрация решила отказаться от услуг инвесторов при разработке проектов планировок. «Если раньше инвестор сам финансировал проекты планировок, то сейчас это делает только бюджет», – так Константин Тимофеев разъяснял политику властей на первом семинаре «Диалог с инвестором», состоявшемся в мае 2012 года. Это решение объяснялось желанием горадминистрации избавиться от диктата бизнеса, ориентирующегося на собственную выгоду, а не на интересы города. Чиновники полагали, что если оплачивать проекты планировок на все территории будет бюджет, то застройщики не смогут повлиять на проектировщиков. «Есть старый принцип, который никто не отменял: кто платит, тот и ставит задачи», – комментирует руководитель практики по земельному праву, недвижимости и строительству компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Алексей Коневский.

В 2012 году намечалось запустить в работу порядка 400 проектов планировок, из них 200 – по транспорту, 135 – по градостроительному развитию территорий, по которым ранее уже были проведены конкурсы, и порядка 50 новых. В мае Константин Тимофеев призывал инвесторов информировать стройкомплекс о готовности приступить к освоению своих площадок. «Тогда они будут включены в перечень первоочередных для разработки проектов планировок», – обещал он, подчеркивая, что Москомархитектуре дано поручение сократить сроки разработки с двух лет до шести месяцев.

Однако в конце октября на коллегии стройкомплекса выяснилось, что поставить на поток выпуск проектной документации чиновникам не удалось. Новый глава Москомархитектуры Андрей Антипов в своем докладе сообщил, что всего в разработке находятся 219 проектов планировок, из них Градостроительно-земельную комиссию (ГЗК) прошли 86, а постановлениями правительства Москвы утверждены всего 11 (!). «Проблемный вопрос – невысокое качество подготовки документации, в том числе по линейным объектам. Трудность – в снятии замечаний и в выпуске распорядительных документов. Трудность прохождения публичных слушаний – в связи с недостаточной подготовкой наглядных материалов и специалистов», – заявил господин Антипов. Вместе с тем отсутствие проектов планировок тормозит градостроительную деятельность. А плохая организация публичных слушаний ведет к конфликтам с жителями.

Проанализировав сложившуюся практику, чиновники пришли к выводу, что самостоятельно с разработкой градостроительной документации они не справляются и надо возвращаться к порядку, действовавшему до 2011 года, когда инвесторы сами финансировали все работы по своим участкам. Впрочем, Константин Тимофеев подчеркивает, что речь идет отнюдь не об экономии. «На разработку проектов планировок выделено достаточно бюджетных средств, – заявил он на очередном семинаре «Диалог с инвесторами», состоявшемся на прошлой неделе. – Дело в том, что государственный заказ на разработку проектов планировок – это конкурс, это выбор организации, заключение госконтракта, то есть достаточно длительный процесс. Если инвестор готов выполнить разработку проекта за собственные средства, он может сделать это достаточно быстро».

Как пояснили «Московской перспективе» в Москомархитектуре, проект планировки состоит из двух частей – основной и обосновывающих материалов. Он включает данные о существующем использовании территории, направлениях ее развития, градостроительных регламентах, показателях будущей застройки, а также содержит план первоочередных мероприятий и экономическую оценку возможных затрат. «В проекте указывается потенциальная система транспортного обслуживания и объекты социального и инженерно-технического обеспечения, нужные для ее развития», – уточнил собеседник газеты.

Стоимость разработки такой документации зависит от сложности и размеров территории. Например, стартовая цена госконтракта на 46 га промзоны «Силикатные улицы» равнялась 12,9 млн рублей, на преобразование поймы в Нижних Мневниках (351 га) – 27,3 млн рублей, Нагатинской поймы (89,5 га) – 11,5 млн рублей.

Нужно ли инвестору раскошеливаться на проект планировки или хватит одного ГПЗУ, решает Москомархитектура.

Константин Тимофеев рассказал, как работает система. Если участок поставлен на кадастровый учет, нужно обращаться с заявкой на получение градплана. Специалисты ее рассмотрят и скажут, что делать дальше. Как правило, проект планировки требуется, если площадка под застройку расположена рядом с транспортными объектами и по площади превышает 3–4 гектара. Но и в этом случае застройщику еще рано отправляться в «свободное плавание». Прежде Москомархитектура должна подтвердить границы разработки проекта и подготовить техническое задание, в котором должны быть указаны функциональное назначение (например, жилье, торговый комплекс, административно-деловой центр и т.д.) и предельные параметры будущего строительства. «Если инвестора данное техзадание устраивает, он может нанять проектную организацию, имеющую лицензию, – государственную или коммерческую – для разработки проекта планировки», – говорит господин Тимофеев. По его оценкам, по такой процедуре готовую работу можно получить уже через три, максимум через шесть месяцев. Итоговый проект снова выносится сначала на рассмотрение Москомархитектуры, а при ее положительном заключении – на ГЗК, которая принимает решение о выпуске соответствующего постановления правительства Москвы. «Если все сделано в соответствии с техзаданием, то проект будет утвержден», – уверен Константин Тимофеев.

Он подчеркивает, что вместе с проектом планировки инвестору придется представить план его реализации. Такой документ требовался и раньше, но был, скорее, формальностью. Застройщики всеми правдами и неправдами старались в первую очередь построить жилье и другие высокорентабельные объекты, а все остальное оставить «на потом». В итоге на карте Москвы появились такие примеры комплексной застройки, как многострадальный 9-й мкрн Кожухово, где многоэтажки выросли как грибы после дождя еще много лет назад, а полноценной социальной инфраструктуры (магазинов, отделений банков, аптек, гаражей и т.д.) нет до сих пор. Константин Тимофеев утверждает, что теперь все будет с точностью до наоборот: «Сначала инвесторы должны будут позаботиться о социальном, транспортном и инженерном обеспечении территории и только на втором этапе получат возможность реализовать свои «хотелки». Без этих обязательств, прописанных в плане реализации, проект планировки не будет утвержден».

Елена Егоршина

Москомстройинвест

Вам также могут быть интересны другие статьи по теме: