Главная / Статьи

План пропал

Началась ревизия ГПЗУ, выданных прежним руководством города Мэрия, как и обещала, начала ревизию ГПЗУ, полученных застройщиками при прежнем руководстве города. Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК) работает со старыми градпланами уже месяц, и пока соотношение положительных и отрицательных вердиктов чиновников складывается в пользу инвесторов. Власти уверяют, что все значимые для города проекты будут сохранены, а некоторые девелоперы даже получат возможность увеличить площадь своих объектов, расположенных за пределами исторического центра.

В конце прошлого года Госдума РФ приняла закон, разрешивший властям двух столиц во внесудебном порядке расторгать соглашения с инвесторами, которые, по мнению администрации, нарушили свои обязательства или сорвали сроки строительства объектов. Весной текущего года у ГЗК появились новые возможности. 11 апреля столичные парламентарии одобрили поправки в Градостроительный кодекс Москвы, которые фактически отменили все градостроительные планы земельных участков (ГПЗУ), выданные прежней администрацией города.

С формальной точки зрения, внесенные коррективы объясняются приоритетами градостроительной политики правительства Сергея Собянина, которая направлена в первую очередь на снижение избыточной застройки в Москве. По сути же ГЗК получила право пересмотра проектов «на последнем рубеже»: ГПЗУ содержит информацию о возможностях использования земельного участка, требованиях к функциональному назначению и параметрам будущей застройки, поэтому градплан является финишным документом перед выдачей разрешения на строительство.

По оценке столичного стройкомплекса, ранее выданные ГПЗУ предусматривали сооружение 13,5 млн кв. метров различной недвижимости. Только в 2008 - 2010 годах было выдано более 700 градпланов, из которых ревизии подлежит порядка 500. Впрочем, представители столичного правительства призывают инвесторов не паниковать. Как заявил глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев, «все разумные и полезные для города проекты будут подтверждены».

Слова чиновника пока подтверждаются итогами заседаний ГЗК, состоявшихся после вступления в силу поправок к Градкодексу. В частности, 25 мая члены комиссии рассмотрели и одобрили ГПЗУ на два участка в технико-внедренческой зоне (ТВЗ) «Алабушево» в Зеленограде, выданные в 2008 году. В перспективе на этой инновационной площадке в 150 га предполагается создать производственную, вспомогательную и рекреационную зоны. Всего в ТВЗ появится порядка 15 тыс. новых рабочих мест. Только на инфраструктуру участка выделяется свыше 10 млрд рублей.

На том же заседании поддержку ГЗК получил еще один значимый проект, предусматривающий строительство жилого и гостиничного комплекса для государственных нужд на улице Синичкина в Юго-Западной префектуре. На площадке, принадлежащей правительству РФ, запланировано строительство 10 тыс. кв. метров жилплощади, 18,7 тыс. кв. метров гостиничных номеров, а также автостоянки на 490 машин.

В последние две недели рассмотрение ранее принятых ГПЗУ приобрело по-настоящему массовый характер. В частности, поддержку получили восемь градпланов, пять были отвергнуты. Среди одобренных проектов оказались социально значимые объекты культуры, просвещения и коммунального назначения, а также гостиничные и офисные комплексы на периферии, где не хватает рабочих мест.

К примеру, ГЗК утвердила документы на завершение строительства театрального центра «Вишневый сад» на улице Малая Сухаревская в центре Москвы, ограничив высотность комплекса восемью этажами. Не вызвал вопросов у ГЗК подготовленный несколько лет назад градплан по сооружению образовательного центра с воскресной школой и храмом на Шоссейной улице в ЮВАО. Он будет включать в себя жилой и учебный блоки площадью соответственно 2,2 тыс. и 4,4 тыс. кв. метров. «Во многом формальным на заседании комиссии было обсуждение ГПЗУ на участки под строительство двух электроподстанций, поскольку их целесообразность сомнений ни у кого не вызывает», - подчеркивают в мэрии.

На Ясногорской улице, вл. 7 планируется соорудить офисно-бытовой комплекс площадью 4,2 тыс. кв. метров. «Проект разработан с учетом нехватки мест приложения труда в этом районе», - подчеркивают в городской администрации. Градостроительно-земельная комиссия в целом одобрила ГПЗУ, однако поручила провести публичные слушания, поскольку объект находится в зоне жилой застройки. Прошел через ГЗК и проект сооружения торгово-зрелищного центра у метро «Аннино». В здании общей площадью около 10 тыс. кв. метров пятую часть займут офисы. Следующий одобренный объект - 26-этажный комплекс на шоссе Энтузиастов, вл. 2-4, общей площадью 46 тыс. кв. метров, в котором 11,5 тыс. кв. метров займет отель, 20,8 тыс. - офисы.

Проектами-неудачниками на заседании ГЗК стали торговые центры на Кировоградской и Профсоюзной улицах, где нет недостатка в торговых площадях, пекарня с булочной на улице Островитянова, автотехцентр на Ижорской улице, а также автомойка на улице Мусоргского. «Основные причины прекращения действия ГПЗУ - истекшие сроки освоения арендованных земель, отсутствие необходимых документов на строительство и, как следствие, расторжение инвестконтрактов», - поясняют в мэрии. У инвестора есть месяц, чтобы направить в ГЗК письменные возражения, и тогда комиссия рассмотрит вопрос о целесообразности утверждения градпланов повторно. В противном случае документы на расторжение договора аренды в 10-дневный срок будут направлены в Росреестр.

В горадминистрации подчеркивают, что все освобождающиеся участки планируется выставить на аукционы с сохранением их функционального назначения. Согласно решению ГЗК, в конкурсной документации будут предусмотрены параметры разрешенного использования площадок, размер платы за подключение к инженерным сетям, начальная цена права на заключение договора аренды и ежегодная арендная плата, размер задатка, а также градостроительные требования к участку.

Несколько предложений, в которых инвесторы просили увеличить площадь объектов, ГЗК решила рассмотреть дополнительно с учетом действующих нормативов. Поскольку правила землепользования и застройки (ПЗЗ) в Москве пока не утверждены, при корректировке параметров чиновники будут ориентироваться на градостроительные регламенты и режимы использования земель, если участок расположен в центре Москвы, или на проекты планировок, когда площадка находится за пределами Садового кольца. «В том случае, если регламенты или проект планировки еще не разработаны, ГПЗУ выдается по существующему положению», - отмечают в стройкомплексе.

Несмотря на обещания властей не устраивать охоту на ведьм, аналитики не исключают, что ревизия ГПЗУ станет инструментом передела строительного рынка. В частности, директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский полагает, что своих площадок могут лишиться девелоперы, «застолбившие» участки впрок при бывшем московском руководстве. В свою очередь управляющий партнер Группы «ПИРКС» Сергей Черняк убежден, что во избежание произвольных решений и для создания в Москве прозрачных правил игры необходимо как можно скорее принять ПЗЗ. «Из-за отсутствия надлежащего законного основания для разработки ГПЗУ соответствующие решения комиссиями как прежде, так и сегодня готовятся и принимаются в режиме «ручного управления», - подчеркивает эксперт.

Елена Петрова

Градостроительство

Вам также могут быть интересны другие статьи по теме: