Главная / Статьи

На асфальте: Без федерального центра

Постепенно Москва определяется с будущим развитием новых территорий. Чиновники уже не закладывают в планы переезд туда федерального правительства.

Москва получила 74000 га земель лесного фонда, 26000 га сельскохозяйственного назначения, 39000 га занимают населенные пункты, ИЖС, дачи и неэффективно используемые территории. Около 28000 га земель не застроено, сообщал руководитель стройкомплекса Марат Хуснуллин. Ориентировочно на них можно построить до 100 млн кв. м недвижимости.

Однако прежние власти опередили нынешние. До 1 июля 2012 г. — официального расширения Москвы — муниципальные образования успели утвердить проекты планировок на строительство примерно 60 млн кв. м недвижимости. Уже сейчас выданы разрешения на строительство объектов общей площадью 16 млн кв. м. Это примерно половина того, что разрешено строить в Москве. 12,5 млн кв. м — это жилье: более половины — индивидуальные дома, остальное - многоквартирные дома с высокой этажностью.

Неприятным сюрпризом для властей стало то, что жилые комплексы в основном строятся в чистом поле без инфраструктуры. «На многих объектах даже не приступали к проектированию и строительству детских садов и школ. Это вообще никуда не годится. Там, где социальные объекты все же запланированы, их количество явно не соответствует принятым в Москве нормативам обеспеченности, да и реальному спросу населения. По сути, пока на новых территориях воспроизводится нежизнеспособная схема создания спальных районов, которую мы достаточно видим и по периметру Москвы, и в ближайшем Подмосковье», - возмущался мэр Москвы Сергей Собянин на совещании, посвященном развитию новых территорий. «Такие стройки мы будем останавливать и проводить переговоры с вами, для того чтобы их откорректировать», - пообещал он. Другой чиновник говорит, что отменят девелоперские проекты примерно на 3-4 млн кв. м. Корректировке подвергнутся проекты «Абсолюта», «Масштаба», «Мортона», сообщает другой источник в мэрии.

Опрошенные «Ведомостями» инвесторы признаются, что юридических рычагов для снижения плотности застройки у московских властей нет. В отличие от «старой Москвы», где земля в основном находится в аренде, на новых территориях она полностью в собственности. Кроме того, все инвесторы постарались согласовать проекты с прежней властью, которая «подмахивала» их без всякого стеснения. Но вряд ли инвесторы, работающие с городскими властями, пойдут на явный конфликт. «Придется идти на уступки», - продолжает один из них.

Развитие по кластерам

Сверхидеей расширения Москвы, озвученной с самого начала на самом верху, был переезд на новые территории федеральных органов власти. Однако президент сменился, и нынешнему эта инициатива не кажется такой бесспорной. Владимир Путин поручил к марту определить участки, куда могли бы переехать органы власти, проработать финансирование проекта, а также провести оценку зданий, где сейчас размещаются органы власти.

Московские чиновники уже не берут в расчет вероятный переезд. Так, на совещании, посвященном градостроительной политике в ТиНАО (Троицкий и Новоподмосковный административный округ), речь об этом даже не шла.

Департамент развития новых территорий Москвы предлагает ближе к Москве среднюю плотность строительства, около ЦКАД - умеренную, у границ «новой Москвы» - низкую. Всего должно быть 12 точек роста (Румянцево, Мосрентген, Внуково, Коммунарка, Рязаново, Троицк, Киевский, Ярцево, Щапово, Вороново, Клёново, Рогово). Это сформировавшиеся территории вокруг населенных пунктов, близкие к транспортным магистралям - Калужскому, Киевскому шоссе, ЦКАД - и по периметру ограниченные лесными массивами. В данном случае все эти предлагаемые кластеры и точки роста в большей степени совпадают с желаниями собственников земельных участков, говорит руководитель департамента Владимир Жидкин (с начала 2009 г. 11 собственников земельных участков реализуют свои проекты). 90% всей планируемой стройки разместится здесь: 59,5 млн кв. м коммерческой недвижимости и 30 млн кв. м жилья.

Наиболее проработанный проект - технопарк «Румянцево», где предполагается разместить до 1,5 млн кв. м недвижимости, в том числе торговой и складской - 510000 кв. м, административно-деловой - 880000 кв. м, коммунальной - 21000 и прочей - 90000 кв. м. Структура X5 Retail Group ООО «Румянцево» строит торгово-деловой комплекс на 300000 кв. м. По словам Леонида Терентьева, гендиректора «Румянцево», этот проект даст 15000 новых рабочих мест, из которых 4000 будет вывезено из центра Москвы. Всего точки роста должны дать 105000 рабочих мест.

По словам Жидкина, в общей сложности на новых землях будет построено до 100 млн кв. м объектов недвижимости до момента реализации проекта в целом. Рабочих мест планируется создать до 2 млн, число проживающих должно увеличиться до 1,8 млн человек (сейчас население составляет 234000 человек).

Основная сложность состоит в том, что для новых территорий нет действующей градостроительной документации - она только разрабатывается. Так, пока большая часть поселений не имеет утвержденной документации, на новой территории есть лишь пять генеральных планов городских округов и сельских поселений, а также 147 проектов планировки. Московские власти собираются актуализировать генеральный план Москвы в новых границах, работа будет завершена в 2014 г. Чтобы не оказаться в правовом вакууме, на переходный период будет разработана территориальная схема новой территории. Одна из ее составляющих — транспортная схема, которая определит основные транспортные и инженерные коридоры.

Как поедет «новая Москва»

Основные элементы будущего транспортного каркаса новой территории уже определены. Это выход метрополитена на новые территории, реконструкция Калужского шоссе, формирование транспортной связки Солнцево - Видное - Бутово, транспортное обеспечение инновационного центра «Сколково» и ряда других объектов. На эти цели понадобится как минимум 100 млрд руб., подсчитали столичные чиновники.

Существующие линии - Сокольническая и Калужско-Рижская - будут продлены на новую территорию. Ориентировочно это обойдется бюджету в 20,5 млрд руб. Планируются реконструкция Малого кольца Московской кольцевой железной дороги, развитие киевского и курского направлений железной дороги, а также развитие железнодорожной инфраструктуры Домодедова. На пригородное железнодорожное сообщение Москве понадобится 47 млрд руб.

Кроме того, в 2013 г. начнется строительство шести автомобильных дорог 2-й категории, которые сформируют транспортные связки между основными магистралями, проходящими по территории. Будут реконструированы дороги от Киевского до Калужского шоссе (д. Саларьево - д. Мамыри); от Киевского шоссе до Боровского (до д. Рассказовки); центральная автодорога в пос. Коммунарка; продлена ул. Академика Семенова до автодороги пос. Коммунарка — аэропорт «Остафьево»; реконструирована автодорога А-101 Москва - Малоярославец - Рославль; реконструировано Варшавское шоссе на участке от пр-да 728 до обводной дороги в Подольск. По словам Хуснуллина, Калужское шоссе планируется строить в 10-полосном исполнении и во всех местах, где будет развитие территории, сделать по 8-9 развязок. Только на развитие сети вылетных магистралей и хорд город рассчитывает потратить 32,8 млрд руб.

Однако весь комплекс мероприятий по развитию улично-дорожной сети и транспортных объектов на новой территории невозможно осуществить только за счет бюджета, считает Собянин. Московские власти уже предложили инвесторам участвовать в дорожном фонде и строить дороги там, где их объекты вплотную примыкают к транспортной сети. «Для инвесторов, которые сегодня реализуют или планируют на новой территории проекты торговой, складской, административной, жилой застройки, это приемлемые механизмы обеспечения данных проектов транспортной инфраструктуры», - сказал мэр.

По словам Хуснуллина, ряд инвесторов уже согласились. «Мортон» планирует построить развязку на 9-м км Боровского шоссе - рядом с жилым комплексом «Солнцево-парк». «Авгур эстейт» строит дороги за свой счет для комплексного развития проекта «А-101» в «новой Москве».

Новомосковский отъем

Московские чиновники подготовили проект федерального закона о регулировании градостроительной деятельности, в частности вопросов регулирования земельных отношений на новых территориях. Это необходимо в первую очередь для транспортного строительства (дороги занимают 2099 га). Сейчас документ находится в Госдуме и может быть принят до конца года. Московские власти ужесточили правила изъятия недвижимости для нужд города. В настоящее время процесс изъятия земель под государственные нужды (строительство объектов инфраструктуры и др.) требует не менее года, мэрия предлагает уложиться в один месяц.

Определив необходимый государству объект, власти направляют собственнику уведомление об этом и соглашение об изъятии объекта, в котором уже указана его оценка (оценку проводят независимые оценщики). Если землевладелец не даст согласия, чиновники могут обратиться с иском в суд, который оценит правомерность изъятия и справедливость предложенной компенсации. По словам директора департамента Минэкономразвития Андрея Ивакина, пока в результате согласований в правительстве решено оставить один месяц на раздумья.

Новый порядок изъятия земли коснется прилегающих к планируемым шоссе территорий, считает управляющий директор агентства «Усадьба» Наталья Кац. Эти собственники сейчас будут вынуждены просчитывать свои позиции, нанимать юристов, чтобы подготовиться к изъятию: «Судебные споры могут быть относительно стоимости участков: государство компенсирует кадастровую стоимость — если кадастровая стоимость земли близка к рыночной, то здания оцениваются минимум на 30% дешевле. Поэтому собственники будут пытаться отжать у государства все, что можно».

В новом законопроекте столичным властям оставлено право распределять земельные участки и назначать подрядчика без проведения торгов своим распоряжением. Сейчас такое право есть только у президента (например, так застройщиком о. Русский к саммиту АТЭС стала компания Араса Агаларова «Крокус»), а также это возможно на олимпийских объектах. Но эти нормы законопроекта будут применяться не ко всей территории «новой Москвы», а только к отдельным объектам инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, включенным в специальный перечень, который утвердит правительство РФ, объясняет представитель московского стройкомплекса.

Бэла Ляув

Развитие метрополитена