Главная / Статьи
24 августа 2015 г. 10:55, Градостроительная политика

Локомотив мегаполиса. Для привлечения инвесторов к строительству ТПУ предлагается использовать новый тип торгов

Проекты строительства транспортно-пересадочных узлов (ТПУ) наряду с освоением промышленных зон могут стать локомотивом, который вытянет столичную отрасль инвестиционного строительства из экономического кризиса. Власти Москвы прилагают серьезные усилия, для того чтобы вовлечь отечественных и иностранных инвесторов в этот процесс. 

В первом полугодии 2015 года в Москве было введено 3 млн кв. м недвижимости (из них 1,8 млн кв.м – жилые дома), построенных на средства инвесторов. Об этом рассказал председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев. Ожидается, что по итогам года инвесторы введут в строй жилых и нежилых объектов в общей сложности 7,4 млн кв. м. Всего же за счет всех видов источников финансирования в городе планируется в этом году сдать в эксплуатацию 9 млн кв. м недвижимости, 1,6 млн кв. м из которых будут введены за счет средств городского бюджета в рамках Адресной инвестиционной программы. 

Кроме того, инвесторами в первом полугодии был введен в эксплуатацию целый ряд объектов социальной инфраструктуры: два детских сада, один физкультурно-оздоровительный комплекс (ФОК), шесть поликлиник, а также 17 торговых и семь офисных центров, шесть из которых – большие многофункциональные объекты. 

– Мы сохраним ввод на уровне прошлого года, а может быть, удастся сдать даже больше, – отметил Константин Тимофеев. 

Таких показателей, по его словам, удается добиваться за счет своевременно принятого Плана устойчивого экономического развития города и налаженной системной работы с инвесторами. 

Не внушают тревоги и показатели работы Градостроительно-земельной комиссии (ГЗК). В первом полугодии 2015 года на заседаниях ГЗК было одобрено строительство 16,2 млн кв. м различной недвижимости (70% от общего объема составляют объекты жилого назначения), из них на 13 млн кв. м недвижимости будут оформлены градостроительные планы земельных участков (ГПЗУ). 

По мнению Константина Тимофеева, также являющегося секретарем ГЗК, это создаст серьезный задел на ближайшие 2–2,5 года. Однако, по сравнению с прошлым годом, наблюдается снижение активности инвесторов – они стали реже обращаться в комиссию по вопросам рассмотрения новых проектов и получения ГПЗУ по ранее одобренным проектам. 

– Если раньше мы рассматривали на ГЗК по 70–80 вопросов, то сейчас – не более 50. Количество заявок на получение ГПЗУ сократилось примерно на 30–50%, – уточнил глава Москомстройинвеста. 

Сокращение числа обращений связано с тем, что сами инвесторы стали добросовестнее работать со своими проектами и выносить на ГЗК только тщательно проработанные объекты, на реализацию которых у них точно есть деньги. 

Ожидается, что в скором времени могут быть скорректированы планы по вводу объектов офисной и торговой недвижимости, поскольку на рынке наблюдается большое количество пустующих площадей. По сравнению с прошлым годом наблюдается спад объемов ввода офисной недвижимости. До четверти новых московских офисов сегодня пустуют. Причем даже снижение ставок аренды не позволяет поправить дело и привлечь арендаторов в возведенные офисные центры. 

Многие офисные проекты, разрешение на строительство которых уже получено, не реализуются. В этой связи Константин Тимофеев особо подчеркнул, что при заключении договора участок под застройку инвестору предлагается в аренду на шесть лет, а если за этот срок объект возведен не был, то город имеет право расторгнуть договор и отобрать участок. 

– В итоге у многих инвесторов, которые продолжают медлить, осталось в лучшем случае три года на завершение проекта. Обычно в таких случаях они просят продлить срок реализации проекта до расторжения городом договора. Но если инвестор за три года ничего не сделал, то нет гарантии, что он начнет что-то строить и в последующие шесть лет, – пояснил Константин Петрович. 

По словам главы Москомстройинвеста, наибольшая активность наблюдалась на рынке жилой недвижимости в апреле – мае текущего года. 

– Апрель и май были такими же активными, как декабрь, на который традиционно приходится бум продаж квартир. Представители таких компаний, как «Мортон», «Абсолют», «НДВ Недвижимость», отмечали, что спад в продаже квартир в среднем ценовом диапазоне начался в июне – в этом месяце не удалось сделать и 30% продаж апреля и мая, – сообщил Константин Тимофеев. 

Объединиться - чтобы легче работать! 

Тесное взаимодействие с крупными компаниями, объединенными в Клуб инвесторов, на долю которых приходится 70% столичных новостроек, выражается прежде всего в совместной подготовке законодательных инициатив. 

С подачи Клуба инвесторов и во взаимодействии со структурами Стройкомплекса и комплекса имущественно-земельных отношений был подготовлен новый городской закон «Об инвестиционной политике и поддержке субъектов инвестиционной деятельности». В соответствии с ним инвесторам, работающим над важными для города проектами, будет предоставляться целый ряд льгот, включая освобождение от налога на имущество и освобождение от налога на землю на десятилетний период. 

Также было налажено деловое сотрудничество профильного комитета и с Ассоциацией инвесторов Москвы, объединяющей средние компании, работающие в этой сфере. Это структуры, возводящие в среднем не менее 10 тыс. кв. м недвижимости и с оборотом около 1 млрд руб. 

Члены ассоциации в мае 2015 года создали Единый банк проектов – информационно-аналитический портал, который уже демонстрирует активность инвесторов. На портале опубликованы первые 22 проекта: здесь инвесторы, испытывающие трудности с реализацией проекта, могут выставить его на продажу или подобрать себе партнера. 

Ассоциация отвечает за прием заявок от инвесторов, наполнение сайта и сопровождение проектов, а Москомстройинвест – за актуальность и достоверность предоставляемой информации. 

– Площадка предназначена для тех, кто ищет, и тех, кто продает проекты. Но мы дистанцируемся от понятия «брокерская площадка». Здесь только проверенные проекты, по которым Правительство Москвы приняло решения, они проверены, по ним уже имеется решение ГЗК, для многих из них уже утвержден ГПЗУ. Все это дает определенную гарантию, – уточнил Константин Тимофеев. 

Чтобы облегчить работу инвесторов, городские власти готовы идти на меры, которые существенно сократят расходную часть, не нанеся при этом ущерба покупателям жилья и уровню комфорта городской среды в застраиваемых кварталах. Речь идет о возможности приравнивания апартаментов к жилью, уменьшения норматива обеспечения новостроек подземными гаражами, а также требований к инсоляции жилых помещений. 

Москомстройинвест заключил с Ассоциацией инвесторов договор об информационном взаимодействии, ассоциация получила возможность подключения ко всем базам данных профильных городских ведомств, базе данных Москомархитектуры, земельным базам данных, базам данных по договорным отношениям, к массивам геологической информации и, что самое главное, к базе данных решений ГЗК. 

Благодаря перечисленному комплексу антикризисных мер, городские власти рассчитывают запустить процесс реновации 83 столичных промзон, занимающих площадь 18 тыс. га. На сегодняшний день на ГЗК утверждены несколько крупных проектов реновации промышленно коммунальных зон, которые предусматривают возведение там около 15 млн кв. м недвижимости. 

Однако проведение аукционов на комплексную застройку территорий промзон планируется начать лишь в будущем году, после того как Госдума утвердит закон о статусе промзон, который позволит начать реорганизацию тех из них, которые разделены между многими правообладателями. 

ТПУ - плюс жилье

Не меньшим потенциалом для инвестиционно-строительной отрасли столицы обладает и реализуемый столичными властями проект строительства ТПУ у станций метро, платформ электричек и будущих станций Малого кольца железной дороги. 

Главное послабление, которое власти намерены сделать инвесторам, – это дать разрешение строить в составе коммерческой составляющей ТПУ не только офисы, торговые площади и гостиницы, но и жилье. 

Возведение жилья в составе пересадочных комплексов будет допускаться лишь при строительстве вместе с ним всех необходимых объектов социальной инфраструктуры, так называемой «комплексной» застройке. 

В итоге в составе крупных ТПУ могут быть возведены целые микрорайоны. Таким ТПУ с жильем может стать пересадочный узел у станции метро «Алма-Атинская». Здесь территория самого узла составляет 35 га, а зона притяжения ТПУ – 50 га; 85% этой территории займет улично-дорожная сеть, а на оставшихся 15% можно построить жилой микрорайон. 

В составе другого крупного ТПУ, сооружаемого у будущей станции метро «Мичуринский проспект» Калининско-Солнцевской линии, предусмотрена комплексная застройка, включающая в себя и жилье. А ТПУ «Нагатинский затон» помимо технологической части будет включать в себя торгово-развлекательный комплекс (ТРК) и апартаменты. В составе ТПУ «Некрасовка» предполагается построить жилой микрорайон, квартал офисных зданий и торговый комплекс. Планируется, что помимо коммерческой нежилой недвижимости строительство жилья будет вестись и при сооружении ТПУ «Селигерская» у будущей конечной станции на севере Люблинско-Дмитровской линии. 

Вместе с тем из четверки операторов проекта по возведению пересадочных узлов исключена компания ОАО «РВ Метро» за то, что слишком медлила с подготовкой проектов, а в тех проектах, которые все-таки были подготовлены, очень много площадей отдано под коммерцию в ущерб технологической инфраструктуре. 

Как следствие, 43 проекта ТПУ, которые прежде курировало «РВ Метро», будут распределены между двумя другими операторами – ГУП «Московский метрополитен» и АО «Мосинжпроект». По словам главы Москомстройинвеста, «РВ Метро» не располагало столь мощными финансовыми и техническими ресурсами, как другие операторы. Город также забирает и передает метрополитену 11 перехватывающих парковок на тысячу мест у станций метро, которые до сих пор эксплуатировались ОАО «РВ Метро». 

Аукционы особого типа

В большинстве случаев право на возведение ТПУ будет реализовываться на аукционах. 

Торги по четырем из них уже подготоило ОАО «МКЖД», занимающееся координацией строительства пересадочных узлов у пассажирских станций на Малом кольце Московской железной дороги. Это узлы у станций «Шелепиха», «Сити», «Николаевская» и «Окружная». ГПЗУ для них утверждены ГЗК, и торги должны состояться уже в этом году. 

Причем для отбора инвесторов в этих случаях будет применяться не процедура земельного аукциона, а торги особого типа. Земельный участок под ТПУ будет передан в уставный капитал вновь учреждаемой проектной компании (special purpose vehicle – SPV), а на аукцион выставлен пакет акций этой компании. 

Наряду с новой схемой «МКЖД» будет использовать для определения инвестора и традиционные земельные аукционы. 

Отвечая на вопрос корреспондента «Московских Торгов» о том, в каких именно случаях будет применяться новая схема, глава Москомстройинвеста сообщил, что такие торги «МКЖД» использует для привлечения инвестора для строительства ТПУ «Ботанический сад». 

Там важно построить как технологическую, так и коммерческую части ТПУ. 

Технологическая часть будет возводиться за счет средств «МКЖД», коммерческая – за счет средств инвестора. При этом обе части должны быть увязаны в единый комплекс за счет логистики. Для того чтобы реализовать эту взаимную связку обеих составляющих в рамках одного сооружения, и создается проектная компания, в которой и у инвестора, и у «МКЖД» будет свой пакет акций. Причем до завершения проекта «МКЖД» будет сохранять контрольный пакет акций проектной компании, а после его завершения инвестор получит возможность довести свой пакет акций до контрольного. 

Выкуп части пакета акций «МКЖД» также будет производиться на торгах на повышение, которые будет проводить Тендерный комитет. Причем стартовая цена этого аукциона должна быть не меньше той суммы, которую инвестору пришлось бы заплатить за изменение вида разрешенного использования земельного участка или за сам участок, приобретаемый на земельном аукционе. 

В общей сложности ОАО «МКЖД» планирует построить на Малом кольце Московской железной дороги 32 ТПУ. 

ТПУ без аукциона 

При отборе инвесторов для ТПУ, которые будет курировать «Мосинжпроект», также предусмотрено использование нетривиальных методик: торги на право заключения смешанного договора и передача земли в аренду без конкурса по схеме для масштабных инвестиционных проектов. Передача таких объектов будет производиться на основании решения ГЗК, которое затем должен утвердить Мэр Москвы. 

Для того чтобы получить участок по схеме масштабного проекта без проведения торгов, инвестор должен подать заявку с указанием участка ТПУ в Департамент городского имущества на участок, который они намерены развивать как масштабный проект. 

Поправки, позволяющие делать это, были внесены в московский закон о землепользовании минувшей весной. Помимо этого для подбора инвесторов «Мосинжпроект», как и «МКЖД», сможет использовать механизм земельных аукционов и аукционов по продаже акций проектных компаний. Кроме того, в случае если привлечь интерес ни одного инвестора к ТПУ, подпадающему под категорию масштабных инвестиционных проектов, не удастся, то реализацию этого проекта может взять на себя сам «Мосинжпроект». 

Среди ТПУ «Мосинжпроекта» проектная документация находится на высокой стадии готовности, и в этом году могут быть вынесены на торги узлы у станций метро «Селигерская», «Алма-Атинская», «Парк Победы», «Рассказовка». На аукцион участки будут выставляться лишь в случае, когда по крайней мере один серьезный инвестор проявит к нему интерес. Все участки, которые в ближайшее время могут быть выставлены на торги, были презентованы Клубу инвесторов. 

Зарубежные инвесторы в Москве

Наряду с работой с отечественными инвесторами «Москомстройинвест» продолжает работу по привлечению на московский рынок иностранных инвестиционно-строительных компаний. 

– Москва открыта для всех инвесторов, в том числе и иностранных. Но наши компании ничуть не хуже, и зарубежные инвесторы не получают особого приоритета, – отметил Константин Тимофеев. 

В итоге в городе успешно продолжают реализовывать целый ряд знаковых инвестиционных проектов, которые обещают стать новыми визитными карточками столицы. Все это свидетельствует о том, что рынок инвестиционного строительства и ныне в сложных экономических и внешнеполитических условиях остается достаточно активным и привлекательным. 

ТПУ

Вам также могут быть интересны другие статьи по теме: