Главная / Статьи
23 октября 2012 г. 13:44, Градостроительная политика

Хрущевки уйдут кварталами

Власти Москвы возрождают программу реконструкции кварталов пятиэтажек силами девелоперов. Уже определены первые четыре площадки, которые планируется выставить на аукционы. Участники рынка уверены, что с молотка уйдут привлекательные с коммерческой точки зрения лоты. Затратные проекты - а их большинство - город будет реализовывать за счет бюджета.

Неудачная схема

О необходимости сноса отживших свой век пятиэтажек городские власти объявили в 1995 году. Однако активная ликвидация ветхих хрущевок началась через четыре года после выхода в свет постановления правительства Москвы «О задачах комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения до 2010 года». Согласно этому документу, за десять лет - с 2000 по 2010 год – в городе планировалось снести 1722 пятиэтажных дома серий К-7, II-32, II-35, 1605-АМ, 1МГ-300 общей площадью 6 млн кв. метров, а также ряда других серий площадью 300 тыс. кв. метров.

Первоначально застройщики реконструировали кварталы на основе инвестиционных контрактов. Девелоперы сносили хрущевки и возводили новое жилье, передавая городу за пользование участками определенную долю, которая выражалась в «живых» деньгах, квартирах или объектах инфраструктуры. Впоследствии такая схема взаимоотношений с застройщиками была признана неудачной: договоры не содержали точного описания объектов, что позволяло компаниям менять по ходу строительства параметры проекта, а доля правительства Москвы постоянно пересматривалась в пользу девелоперов.

В 2009 году на смену инвестконтрактам пришли открытые аукционы, после чего программа реконструкции кварталов забуксовала. «В соответствии с новой нормативной базой земля должна была выставляться на торги свободной от прав третьих лиц, а таковой в городе оказалось мало», - говорят участники рынка. По их словам, снятие обременений занимало два-три года, а затраты в отдельных случаях были сопоставимы со стоимостью самого объекта.

Одной из причин, по которой инвесторы неохотно участвовали в торгах, стали завышенные, с их точки зрения, стартовые цены. Тормозили снос пятиэтажек и постоянные конфликты с жильцами. «Сложность, с которой город сталкивался при переселении граждан из ветхого жилья, заключалась в несогласии на снос жильцов одной или двух квартир, а также собственников нежилых помещений. Споры нередко заканчивались судебными разбирательствами, что замедляло на полтора-два года и без того небыстрый процесс», - рассказывает руководитель департамента градостроительной политики Сергей Лёвкин. В итоге в 2010 году под переселение жителей было передано 618 тыс. кв. метров, а в 2011 году лишь 300 тыс. кв. метров при плане в 340 тыс. кв. метров. Сегодня, по оценке городской администрации, в Москве предстоит снести еще 363 хрущевки общей площадью 1,34 млн кв. метров.

Контракты разберут в ручном режиме

В октябре на встрече с журналистами мэр Москвы Сергей Собянин пообещал возродить программу реконструкции пятиэтажек. «Комплексная застройка Москвы будет продолжаться. В настоящее время в городе завершаются три инвестиционных контракта реконструкции кварталов, а срок реализации еще пяти проектов столичные власти продлили. Все остальные контракты мы будем разбирать в ручном режиме», - сказал градоначальник. В качестве пилотных проектов, которые в ближайшее время могут быть выставлены на торги, городские власти определили реновацию кварталов в Северном Измайлове, а также в районах Нагорный, «Волхонка-ЗИЛ» и в Нагатинском Затоне.

Проекты планировки двух последних площадок были обнародованы несколько лет назад прежней городской администрацией. Программа развития кварталов 75-77 «Волхонки-ЗиЛ» предполагала снос 45,7 тыс. кв. метров ветхих домов и строительство на их месте 181,4 тыс. кв. метров жилья, в том числе 68,6 тыс. кв. метров для нужд переселения. Также планировалось создать 3076 машино-мест, включая 1126 мест в подземных гаражах. План реконструкции инженерной инфраструктуры включал в себя сооружение распределительной трансформаторной подстанции, девяти тепловых пунктов, семи распределительных телефонных шкафов, прокладку полутора километров новой ливневой канализации. В четырех микрорайонах в Нагатинском Затоне должно быть ликвидировано 128,6 тыс. кв. метров хрущевок, возведено 268,9 тыс. кв. метров жилья, в том числе 37,2 тыс. кв. метров в «стартовых» домах. «Будут ли пересмотрены эти планы, пока не определено, скорее всего их возьмут за основу», - отмечают в городской администрации.

По действующему законодательству, реализация инвестпроектов станет возможной лишь после утверждения Правил землепользования и застройки (ПЗЗ). «Однако чтобы не откладывать работы в долгий ящик, мы планируем принять городской закон об утверждении ПЗЗ не на всю территорию столицы сразу, а на реконструируемые кварталы», - сообщили «МП» в городской администрации. Кроме того, будет разработан законопроект об утверждении адресной программы, предусматривающей снос и реконструкцию многоквартирных домов, расположенных на «пилотных» площадках.

Правом выставлять участки на аукционы, в соответствии с вышедшим в начале октября 528-ПП, наделена Градостроительно-земельная комиссии (ГЗК) во главе с Сергеем Собяниным. Она же принимает решение об одобрении проектов Правил землепользования и застройки, изменении условий инвестконтрактов, их расторжении или изменении сроков действия соглашений с инвесторами.

Среди пролонгированных инвестконтрактов в мэрии называют редевелопмент кварталов 75 и 82 в Хорошево-Мневниках (проект концерна «Крост»), а также реконструкцию нескольких кварталов в Кунцеве и поселке «Рублево», которой занимается ЗАО «Кунцево-инвест». В частности, согласно первоначальным планам, Кунцево-Инвест при участии соинвесторов – ОАО «Москапстрой» (выполняло обязательства города) и подконтрольного ГК «ПИК» ЗАО «Монетчик» - должны снести и расселить 67 зданий, построив на их месте 554,72 тыс. кв. метров жилья.

Предполагается, что инвестор получит в собственность для дальнейшей продажи 381,4 тыс. кв. метров жилья, а оставшиеся 173,2 тыс. кв. метров отдаст городу. За последние годы застройщик снес и расселил в Кунцеве пять жилых домов общей площадью 15,8 тыс. кв. метров. При этом девелопер построил там два жилых комплекса бизнес-класса - «Изумрудную долину» (общая площадь 99,17 тыс. кв. метров) и «Солнце» (58,4 тыс. кв. метров).

За бюджетный счет

Инвесторам будут отданы площадки, которые представляют для них коммерческий интерес, т.е. те проекты, где коэффициент новой застройки может быть не менее 3 к 1 (другими словами, на месте одного квадратного метра строится три в новых домах). «Помимо того что нужно переселить людей, инвестору хочется еще и заработать как можно большую прибыль. У нас же задача - не переуплотняя город, завершить программу по сносу пятиэтажек», - отмечает Сергей Лёвкин. «Это тяжелые проекты, поэтому большую часть мы, видимо, возьмем на себя и будем строить за счет городского бюджета», - добавляет Сергей Собянин.

В роли государственного заказчика по сносу пятиэтажек первого периода индустриального домостроения выступит казенное предприятие (КП) «Управление гражданского строительства» - бывший Московский центр детского, семейного отдыха и оздоровления. По новому федеральному закону «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц», вступившему в силу с 1 января 2012 года, КП может, минуя открытые аукционы, привлекать к работам крупные строительные компании, хорошо зарекомендовавшие себя на рынке. «Фирма-подрядчик должна, в частности, иметь опыт строительства, определенную численность персонала, есть требования к размеру выручки и др.», - поясняют в мэрии.

В адресной инвестиционной программе (АИП) на 2013 - 2015 годы указано, что за этот период в столице за счет бюджета будет возведено 1,85 млн кв. метров жилья. На эти цели в АИП предусмотрено 162,4 млрд руб., из них 121 млрд руб. получит Управление гражданского строительства. Предприятие займется реконструкцией кварталов в районах Бескудниково, Западное Дегунино, в Хорошево-Мневниках и т.д. «Казенное предприятие проводит предквалификацию, отсекая недобросовестных подрядчиков, - подчеркивает первый заместитель гендиректора ДСК-1 Андрей Паньковский. - Это очень важно для города, ведь в этом случае объект гарантированно будет достроен».

Елена Егоршина

Новости города, Снос некомфортного жилья, Градостроительство

Вам также могут быть интересны другие статьи по теме: