Главная / Статьи
22 августа 2012 г. 16:57, Градостроительная политика

До суда не дойдут

Получив в прошлом году возможность в одностороннем порядке расторгать инвестконтракты на строительство, Правительство Москвы теперь решило самостоятельно определять размер компенсации обездоленным девелоперам, не доводя дело до суда. Оценивать понесенные застройщиками затраты будет Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК) на основании данных бухучета и заключения аудиторов. Вчера Правительство Москвы утвердило новый порядок взаимодействия с инвесторами при возмещении затрат по прекращенным инвестпроектам.

«Сегодня в случае расторжения инвестконтракта компенсация затрат возможна только по решению суда. Органы власти по несколько месяцев или лет судятся с инвестором и только затем выплачивают компенсацию, на которую он и так имеет право. Это нецелесообразно и неправильно», – заявил на заседании столичного Правительства С. Собянин.

Так, компания «Главмосстрой» (входит в корпорацию «Главстрой» Олега Дерипаски) с 2010 года пыталась через суд получить компенсацию за нереализованный проект комплексной реконструкции квартала 16 в Кунцеве. 11 млн руб. девелопер может получить по решению арбитража лишь сегодня. В суде находится еще одно долгоиграющее дело «Главмосстроя» против столицы – на 360 млн руб. Поставить точку в этом иске девелопер надеется к сентябрю. Сегодня в стадии расторжения находится 169 девелоперских инвестконтрактов, следует из протокола ГЗК (есть в распоряжении РБК daily). Судьбу 80 проектов решает суд, а 89 прекращены городом в одностороннем порядке.

Теперь застройщики смогут избежать мытарств Дерипаски. Чтобы сэкономить время и деньги, С. Собянин постановил определять размер компенсации инвесторам на заседаниях ГЗК – «без судебных процедур». Москва обещает возмещать девелоперам «все разумные расходы инвестора». К ним чиновники относят прямые платежи в бюджет города (при покупке инвестконтракта на торгах), траты на предпроектные и проектные работы, освобождение стройплощадки от третьих лиц, непосредственно на строительство, а также плату за технологическое присоединение.

По словам С. Собянина, это необременительно для городского бюджета. В прошлом году оставшимся без площадок инвесторам было выплачено около 2 млрд руб., при этом платежи последних в пользу города «кратно больше», утверждает Мэр. Реальные издержки бюджета по прекращаемым девелоперским проектам превышают официальную статистику. В 2011 году компенсации инвесторам съели 5 млрд руб., а в этом году будут еще значительнее, говорит источник в Правительстве Москвы. Найти подтверждение этим цифрам не удалось. В бюджете города соответствующая строка вообще отсутствует.

Предельный размер затрат, которые могут быть компенсированы инвестору, должен подтверждаться данными бухгалтерского учета инвестора и заключением аудиторской организации о достоверности учета, говорят сегодня в Правительстве Москвы. Эти документы девелоперу придется представить в Департамент экономической политики и развития города, который будет «самостоятельно взаимодействовать с органами власти на предмет подготовки ими заключений о размере затрат инвестора». Окончательное решение о компенсации затрат будет приниматься ГЗК, а затем оно обретет форму правового акта Правительства Москвы.

Эксперты и участники рынка приветствуют оптимизацию финансовых расчетов с городом. «Для девелоперов это сюрприз, – говорит управляющий директор Первого строительного треста (ПСТ) Алексей Демьянчук. – До сих пор нам удавалось получать компенсацию лишь прямых затрат – выплаты за инвестконтракты, приобретенные на торгах». По словам г-на Демьянчука, косвенные затраты – на предпроектную проработку и покупку мощностей – Москва возвращать инвесторам отказывалась.

Так, за аннулированные проекты строительства 40 тыс. кв. м жилья на Медынской улице и в Янтарном проезде ПСТ получил из городского бюджета 11 млн долл., а за бортом остались 4 млн долл. Девелопер планировал взыскать их через суд, но теперь, по словам Алексея Демьянчука, может обратиться в ГЗК.

Новая схема намного проще и экономнее, считают юристы. До последнего времени получить компенсацию во внесудебном порядке можно было лишь в том случае, если соответствующее условие было прописано в инвестконтракте, объясняет адвокат юридической компании «Юков, Хренов и партнеры» Ольга Романичева. В противном случае (а их большинство), чтобы начать эту процедуру, город должен был выпустить правовой акт. Это серьезно затягивало процесс расчетов Москвы с инвесторами, и они были вынуждены идти в арбитраж, говорит г-жа Романичева. А суд, по ее словам, удовлетворял в основном лишь прямые затраты: из-за некорректно оформленных отношений с подрядчиками доказать их траты было довольно сложно.

Тем не менее упрощенная процедура расчетов города с обездоленными застройщиками не отвечает всем их чаяниям. Город ничего не делает для компенсации упущенной выгоды девелоперов, оставшихся без площадок, сетует президент Ассоциации инвесторов Москвы Борис Фролов. Если девелоперам действительно будут полностью возмещаться понесенные расходы, то рынок скорее всего конструктивно воспримет нововведение, говорит представитель ГК «СУ-155». По его словам, такие факторы, как недополученная прибыль, это прогнозируемые риски в любой области бизнеса: к ним всегда следует быть готовыми.

Николай Михалев

Градостроительство

Вам также могут быть интересны другие статьи по теме: